INVESTIRE NEL MATTONE

Tassi bassi e fiducia in (lenta) ripresa spingono a comprare la prima casa, ma anche a investire in location selezionate

La delusione per i dieci anni di crisi immobiliare che ha eroso i valori del mattone residenziale lascia oggi spazio a un ritorno di interesse, per la prima casa e per l’investimento. La prima casa oggi si cambia con una spesa più contenuta visto il calo dei prezzi sul territorio, calo che ha creato occasioni di acquisto. Sul fronte investimento, dopo decenni di disaffezione, si torna a valutare l’acquisto per mettere a reddito l’immobile.

Trend incentivati dai bassi tassi di interesse che rendono i mutui sempre più appetibili. «Un tempo l’acquisto della prima casa era la prima scelta di investimento dei giovani, oggi invece anche i genitori non comprano più la casa per i figli – che vogliono viaggiare, studiare e lavorare all’estero – e hanno quindi liquidità da investire – dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. A penalizzare la domanda, poi, è lo stock vecchio di immobili residenziali sul mercato. Per il nuovo, poco ancora, il problema non si pone: le richieste sono elevate».

L’investimento, selezionato e rivolto a specifiche location e a immobili di qualità, è reso interessante dai ritorni e dalla possibilità di una minima rivalutazione. Guardando alla tabella elaborata da Scenari Immobiliari per Il Sole 24 Ore si vede che i prezzi in centro a Milano saliranno del 2,8% nel 2020 e del 3,8% nel 2021. Prezzi che oggi si aggirano tra un minimo di 5.200 euro al metro quadrato e 11.450 euro. I valori scendono nel semicentro (3.200-6.150 euro al mq) e si rivaluteranno qui del 2% e del 2,9% quest’anno e nel 2021. Rivalutazioni interessanti (sopra il 2,5%) anche nel centro di Firenze e nel semicentro di Bologna.

Breglia sottolinea che è nuovo per l’Italia il fenomeno dell’investimento a reddito, che è stato abbandonato per qualche decennio e oggi rappresenta il 10% del mercato. «Si compra per mettere in locazione l’appartamento a studenti o turisti, questi ultimi in decisa crescita» dice Breglia. I dati sono ancora più elevati nelle rilevazioni Tecnocasa: anche se prevale l’acquisto dell’abitazione principale (74,6%), le compravendite per investimento arrivano al 18,8% del totale, mentre l’acquisto della casa vacanza si ferma al 6,6% per cento.

Un fenomeno che ha trasformato il volto delle nostre città, come Venezia e Firenze, ma ultimamente anche Milano, dove la ricerca di un bilocale è diventata una caccia senza quartiere. Tanto che alcuni Comuni stanno pensando di introdurre regole restrittive sugli affitti brevi, così come avvenuto a Barcellona e in altre città del mondo prese d’assalto da compratori e turisti.

In questo panorama anche quartieri che un tempo erano considerati periferici ritrovano un appeal, perché per qualche turista non c’è differenza tra dormire, a Roma, a Trastevere oppure sulla Tiburtina, se il prezzo da pagare in quest’ultima zona è decisamente più conveniente. «E chi compra riesce ad avere una integrazione della pensione, visto che in genere il rendimento si aggira sul 4-5% annuo» conclude Breglia.

Secondo gli ultimi dati di Tecnocasa i rendimenti annui lordi si attestano intorno al 5% per i bilocali e al 4,6% per i trilocali. Nella prima parte del 2019 i segnali positivi dal mercato immobiliare sono stati numerosi, con una domanda in crescita, tempi di vendita in contrazione, canoni di locazione sempre più elevati. E prezzi in ripresa, ma solo in alcune ben selezionate realtà. Tanto che Nomisma ha rilevato su base annua un aumento dei valori dello 0,2 per cento.

Difficile dire se l’investimento sarà ancora considerato interessante in futuro. Dipende da come si muoveranno i flussi turistici e quelli di lavoratori. Gli affitti brevi sono comunque un fenomeno inarrestabile, dicono gli esperti.

Nelle tre principali metropoli il bilocale nelle zone periferiche tocca punte del 7% di rendimento annuo lordo a Milano, del 10% a Roma e dell'8% a Napoli. Nelle zone centrali non si va oltre il 4% lordo. Dal rendimento lordo bisogna però togliere un 30-40% circa di spese, dalla gestione alle tasse fino alla manutenzione ordinaria dell’immobile. Un aspetto che spesso non viene considerato, ma che è importante quando si deve decidere se investire o no.